Contents
Real estat terdiri dari tanah dan bangunan. Mereka menjadi alternatif investasi, baik secara langsung maupun tidak langsung. Kelas aset ini menawarkan potensi apresiasi modal dan pendapatan yang stabil. Investor menganggapnya sebagai diversifikasi dan sebagai lindung nilai inflasi karena rendahnya korelasi dengan kelas aset lainnya (misalnya, saham dan obligasi).
Investasi langsung dan tidak langsung dalam real estat
Investasi langsung
Investasi real estat bisa langsung. Maksud kami, Anda dapat membeli tanah dan bangunan dari pengembang atau penjual. Anda akan mendapatkan penghasilan potensial dari kenaikan harga dan dari pendapatan sewa. Investor biasanya membeli properti residensial dan properti komersial.
Investasi langsung memiliki beberapa kelemahan. Pembelian membutuhkan manajemen aktif. Itu mungkin sulit bagi Anda jika Anda tidak memiliki pengalaman manajemen properti.
Selanjutnya, unit real estat yang Anda beli biasanya bernilai besar. Jadi, ketika investasi Anda adalah bagian dari strategi diversifikasi, mungkin sulit untuk menemukan kombinasi unit yang tepat yang cocok untuk bobot portofolio aset target Anda.
Investasi tidak langsung
Investasi tidak langsung melibatkan pembelian instrumen keuangan dengan real estat yang mendasarinya, seperti real-estate investment trusts(REITs) dan mortgage-backed securities (MBS). Keduanya mengumpulkan dana dari investor yang berbeda dan berinvestasi di berbagai unit real estat.
Tidak seperti investasi langsung, unit yang dibeli relatif kecil dan memiliki eksposur yang relatif berisiko rendah. Investor hanya perlu membeli beberapa unit, tergantung pada kebutuhan alokasi aset mereka.
Tiga contoh instrumen investasi tidak langsung adalah:
- Real estate investment trusts (REITs). Dana investasi ini berspesialisasi dalam berinvestasi di berbagai jenis real estat dan diperdagangkan di bursa. Investor dapat membelinya seperti membeli saham. REIT menghasilkan aliran pendapatan yang stabil bagi investor tetapi menawarkan sedikit apresiasi modal. Di Indonesia, ini terkenal dengan nama Dana Investasi Real Estat (DIRE).
- Real estate limited partnerships(RELP). Dalam investasi ini, beberapa investor bermitra dan mengumpulkan uang untuk membeli berbagai jenis real estat, baik untuk disewakan maupun dijual kembali. Sebagai mitra umum adalah perusahaan pengembang real estat atau manajer properti berpengalaman, yang bertanggung jawab penuh untuk mengelola RELP. Sementara itu, investor luar adalah mitra terbatas, yang dapat berkontribusi untuk membiayai proyek real estat dan mendapatkan bagian kepemilikan.
- Mortgage-backed securities (MBS). MBS atau efek beragun aset (EBA) adalah kumpulan berbagai hipotek perumahan atau komersial dengan risiko kredit tertentu. Mirip dengan instrumen utang, seperti obligasi, karena melakukan pembayaran berkala. Penerbitnya biasanya berasal dari perusahaan pemerintah atau perusahaan keuangan tepercaya. Di Indonesia, PT Sarana Multigriya Finansial (Persero) adalah contohnya. Perusahaan mengumpulkan hipotek dari bank dan mengemasnya ke dalam unit MBS.
Jenis real estat
Ada berbagai jenis real estat, masing-masing memiliki karakteristik, kelebihan, dan kekurangan sendiri sebagai investasi alternatif. Enam jenis utama real estat komersial adalah:
- Tanah
- Ruang kantor
- Properti perumahan seperti apartemen atau flat
- Ruang ritel
- Kawasan industri
- Hotel
Investasi di tanah mentah yang belum dikembangkan bisa sangat spekulatif. Investor tidak mendapatkan arus kas masuk dari penyewa atau penghuni. Sebaliknya, mereka menanggung biaya pajak real estat dan biaya lainnya untuk memegang tanah. Investor perlu mengembangkan dengan melengkapinya dengan jalan, utilitas, dan layanan lainnya, sehingga harganya naik.
Ruang kantor adalah salah satu segmen investasi real estat yang paling signifikan. Investor membelinya untuk disewakan kepada penyewa dalam periode yang berbeda. Investasi dalam ruang kantor menawarkan arus kas masuk yang relatif dapat diprediksi. Ruang kantor juga relatif tahan terhadap inflasi karena harga sewa biasanya akan disesuaikan dengan tingkat inflasi.
Properti perumahan termasuk apartemen, kondominium, townhouse, dll. Ini terdiri dari banyak unit dalam satu pengembangan atau bangunan. Individu atau keluarga menyewanya sebagai tempat tinggal.
Berikutnya adalah ruang ritel. Contohnya adalah mal dan pusat perbelanjaan komersial. Pemilik menyewakan ruang kepada pengecer untuk periode tertentu. Dalam beberapa kasus, pemilik properti juga menerima persentase dari penjualan yang dihasilkan oleh toko penyewa di samping sewa dasar.
Segmen industri mencakup properti seperti fasilitas manufaktur dan ruang gudang. Sekali lagi, periode sewa bervariasi. Biasanya, kawasan industri memiliki biaya yang signifikan dan melibatkan layanan utilitas yang lebih kompleks daripada segmen real estat lainnya.
Hotel ini mencakup fasilitas menginap dan fasilitas bisnis lainnya, seperti meetings, incentives, conferences, and exhibitions (MICE). Pemilik biasanya memiliki jaringan hotel yang luas dengan berbagai merek seperti Marriot, Hilton, Accor, dan Best Western Hotel. Pemilik mendanai, mengoperasikan, dan mengawasi bisnis perhotelan. Beberapa pemilik juga menyewa perusahaan manajemen untuk mengelola operasi harian properti.